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24 janvier 2010 7 24 /01 /janvier /2010 17:09

Le radeau de la méduse

Janvier 2010

 

Des lobbies à l’action

Il y a beaucoup à dire sur les conséquences des pressions menées par les groupes de pression à l’égard des hommes politiques. Aux Etats Unis par exemple, le Président actuel a du combattre les sociétés d’assurances, mécontentes de la mise en œuvre de sa loi sur la santé. Une partie des dépenses de santé échapperait aux assureurs qui ne couvrent pourtant pas 45 millions d’américains !

Les banques ont aussi obtenu que le calcul de la juste valeur de leurs actifs soit reportée dans le temps. En conséquence la diminution de la valeur de leurs actifs serait masquée pendant plusieurs années. Or la progression des défaillances d’entreprises qui est passée de 2,5 à 7,5%, exige une nouvelle forme de régulation sous le nom de préconisations de Bale 2. Ces nouvelles normes sont beaucoup plus contraignantes à l’égard des banques. Qui apparaissent beaucoup plus fragiles dans ce nouveau contexte où les ratios prudentiels sont mis à mal. Comme les banques doivent provisionner ou augmenter leurs fonds propres les nouveaux ratios dégradent nettement leur solvabilité. Si de trop nombreuses entreprises sont devenues insolvables les réserves des banques sont entamées. Une autre menace pèse sur elles : les crédits par carte bancaire marquent aussi de nombreuses défaillances. Il n’en fallait pas plus pour que le secteur bancaire recule fortement cette semaine, entraîné par les bad banques : Natixis, Dexia, Crédit Agricole, ING.

 


Les lobbies à la manœuvre dans l’immobilier :

Un analyste du Crédit foncier licencié pour des propos à la tonalité trop négative !

 

Isabelle Rey-Lefebvre dans un article du Monde nous informe que le directeur des études avait alerté sur la saturation de l’offre locative

Le directeur de l’observatoire immobilier du Crédit foncier, Jean-Michel Ciuch, a été remercié le 31 juillet. Il lui est reproché, entre autres griefs, d’avoir tenu, dans la presse et sans en référer à sa hiérarchie, des propos sur le marché immobilier «à la tonalité générale trop négative, en trop grand décalage par rapport au discours général volontariste de relance, préjudiciable à la notoriété du Crédit foncier ».

Est notamment visé un article publié dans le quotidien La Tribune, date du 4 juillet 2009 et intitulé « Immobilier d’entreprise, le marche de la location dévisse ».  L’article rend compte d’une étude et cite ainsi l’expert du Crédit foncier : «Les loyers réels [de bureau] ont déjà fléchi de 15% à 25% depuis un an», calcule Jean Michel Ciuch, qui « attend une poursuite de la baisse qui pourrait atteindre, entre 2009 et 2010, entre 20% et 40%», une prédiction, en bonne voie de se réaliser.

Mais, selon plusieurs sources internes concordantes, l’étude qui aurait provoqué l’ire de la direction est celle publiée le 7 juillet 2009, a propos du marche locatif résidentiel, qui a rencontré un large écho dans les médias (Le Monde du 7 juillet).

 

Une saturation du marché niée par la profession…

M. Ciuch y montrait que, dans soixante communes, l’offre locative est saturée, y déconseillant l’investissement immobilier, notamment en utilisant l’avantage fiscal « Scellier» qui permet a l’acquéreur de déduire de ses impôts 25% du prix d’achat avec l’obligation de louer le bien pendant neuf ans.

Une carte de France des villes concernées aurait fait réagir de grands promoteurs tels Nexity, filiale, comme le Crédit foncier, des Caisses d’épargne, et Francois Perol lui même, devenu, en février, président de Banque populaire-Caisse d’épargne (BPCE).

 

Niée aussi par l’Etat au nom du soutien à l’économie

A peine nommé secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu réagissait lui aussi, dans un communiqué du 8 juillet, et, ignorant les mises en garde des experts, prenait la défense du « Scellier »  en réaffirmant que  «l’objet de cette incitation fiscale est avant tout de soutenir le secteur du logement et d’accroître l’offre sur le locatif dans les villes où la demande est forte ».

Le Crédit foncier, institution créée en1852, est l’une des rares banques dotées d’un service d’expertise immobilière. La divulgation, a fortiori par ses propres services, d’informations jugées négatives peut le pénaliser, puisqu’elle décourage l’achat de logements, donc la distribution de crédits, notamment aux particuliers investisseurs, un créneau porteur pour cet établissement.

Elle augmente aussi ses besoins en fonds propres pour couvrir le niveau accru des risques encourus sur les prêts déjà octroyés. «Un comité des engagements se réunit avant d’accorder des crédits, la consigne actuelle, claire, est de ne pas freiner exagérément l’octroi de crédit et de contribuer au plan de relance du gouvernement», confie un membre de ce comité. L’étude de M. Ciuch a peut-être eu le tort de ne pas, elle,  y « contribuer» de manière suffisamment volontariste  !                                                                  

 

Journaux et hebdomadaires disaient la même chose

Que Choisir, Le Particulier, Libération, Le Monde, M6 ont largement informé des difficultés rencontrées par les acquéreurs dans  une soixantaine de villes. Les journaux économiques et financiers reviennent régulièrement dans leurs conseils sur les dangers des placements qui contiennent une exonération fiscale. On devrait investir sans tenir compte de l’exonération fiscale qui est un piège.  

Dans les localités où l’offre est abondante les acheteurs de logements ne trouvent des locataires qu’à la condition de baisser fortement le montant du loyer demandé. Il en résulte une modification complète du plan de financement qui conduit à une vente forcée du bien. Des notaires se sont étonnés de voir que les acquéreurs achetaient sans s’être rendus sur place pour étudier le marché du logement locatif. Ce marché est loin d’être la poule aux œufs d’or tant vantée par les promoteurs. L logement locatif a vu sa fiscalité aggravée depuis de nombreuses années :

Avec 40% de prélèvements divers la location a conduit les plus grands groupes fonciers à sortir de ce marché devenu peu rentable. Gecina, puis Icade ont cédé la totalité de leurs immeubles d’habitation pour investir dans des domaines plus rentables. Ces groupes préfèrent le marché des bureaux, des centres commerciaux, des maisons de retraite et cliniques, dont les revenus sont beaucoup plus élevés.

 

 

Guy Muller

 

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